StoryEditor

Różnica między najmem a dzierżawą

08.07.2019., 15:04h
Prowadzimy gospodarstwo sadownicze. Ze względu na wypadek, jakiemu uległem, jesteśmy zmuszeni wydzierżawić sad. Dodatkowo chcemy jeden z budynków gospodarczych adaptować na stajnię i  wydzierżawić go wraz z działką, na której się znajduje. Teren ten zostanie oddzielony od reszty ogrodzeniem. Przyszły najemca prowadzi działalność pozarolniczą z zakresu rekreacji i turystyki. Czy w takiej sytuacji podpisuje się umowę dzierżawy? Czy może najmu lub użyczenia? Jakie są różnice? Jak będzie wyglądała sprawa z podatkami? Czy na podatki ma wpływ profil działalności potencjalnego najemcy?

W tym wypadku właściwą formą udostępnienia działki i budynku jest umowa najmu. Umowa dzierżawy jest rodzajem umowy o korzystanie z rzeczy lub praw, podobnie jak umowa najmu, użyczenia czy też leasingu. Aby jednak nabrała ona cech dzierżawy, osoba korzystająca z cudzej rzeczy uprawniona musi być także do pobierania z niej pożytków.

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie.

Natomiast w myśl art. 693 k.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. W tym przypadku o pobieraniu pożytków nie ma mowy, bowiem budynek stajni i działka będą wykorzystywane jedyni do trzymania koni. Najemca nie będzie uprawiał ziemi i zbierał plonów.

Jeżeli na nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu, będzie prowadzona pozarolnicza działalność gospodarcza, będziecie Państwo zobowiązani do opłacania podatku od nieruchomości za grunty i budynek. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 4) Ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, zwolnione z podatku od nieruchomości są m.in. budynki gospodarcze lub ich części położone na gruntach gospodarstw rolnych, służące wyłącznie działalności rolniczej. W tym przypadku budynek nie służy działalności rolniczej, gdyż przyszły najemca prowadzi inną działalność. Gdyby to Państwo w ramach prowadzonego gospodarstwa prowadzili hodowlę koni, stanowiłaby ona działalność rolniczą.

Co do gruntu, to w myśl art. 2 ust. 2 ww. Ustawy, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy przy tym pamiętać, że stawka podatku od nieruchomości w przypadku gruntów i budynków, w których prowadzona jest pozarolnicza działalność gospodarcza, jest wyższa niż w przypadku gruntów, na których taka działalność nie jest prowadzona.

Istnieją dwie możliwości opodatkowania tego rodzaju dochodów:

  • ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%;
  • opodatkowanie na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18% i 32%. W tym ostatnim przypadku można uwzględnić koszty uzyskania dochodu, co w niektórych przypadkach jest korzystniejsze.

Maciej Kania

Źródło: na pytania odpowiada Alicja Moroz – prawnik

24. lipiec 2024 20:34