Dzierżawca gruntu od prywatnego właściciela nie ma pierwszeństwa w jego nabyciu. Przysługuje mu natomiast prawo pierwokupu przewidziane w art. 3 Ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli:
-
umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną
-
oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty,
-
oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Aby uznać dzierżawcę za prowadzącego gospodarstwo rodzinne, zgodnie z art. 5 ww. ustawy muszą być spełnione dodatkowe warunki:
-
gospodarstwo to musi być prowadzone przez rolnika indywidualnego, łączna powierzchnia użytków rolnych nie może być większa niż 300 ha.
Za rolnika indywidualnego może być uznana osoba spełniająca wymogi wymienione w art. 6 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czyli posiadanie kwalifikacji rolniczych, zamieszkiwanie co najmniej od 5 lat w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzenie przez ten okres osobiście tego gospodarstwa.
Zgodnie z art. 597 § 1–2 Kodeksu cywilnego rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Tak więc właściciel ziemi może zawrzeć z osobą trzecią tylko warunkową umowę sprzedaży, przy czym powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego do pierwokupu o jej treści.
Prawo pierwokupu wykonuje się przez oświadczenie złożone sprzedającemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego, a zatem i oświadczenie dzierżawcy o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej formie. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca.
Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między sprzedającym a dzierżawcą umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Uprawniony z prawa pierwokupu nie ma możliwości renegocjacji warunków umowy, a to oznacza, że może je przyjąć albo zrezygnować z przysługującego mu prawa. Jeżeli jednak cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wystąpić do sądu o ustalenie ceny. Sąd ustala cenę przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w art. 149 i następnych Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 599 § 2 k.c. jeżeli dzierżawcy sprzedawanej nieruchomości przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, nieważna jest sprzedaż tej nieruchomości dokonana bez zastrzeżenia warunku, że uprawniony ze swego prawa nie skorzysta lub bez umożliwienia dzierżawcy skorzystania z tego prawa. Również art. 9 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje, że nabycie własności nieruchomości rolnej, niezgodnie z jej przepisami jest nieważne. W szczególności nieważne jest m.in. dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do pierwokupu.
Sąsiad może zatem sprzedać ziemię, nie proponując kupna najpierw Panu, ale musi umożliwić Panu skorzystanie z prawa pierwokupu.
Alicja Moroz
fot. envato.elements
